二手房由冷转热

最近，杨女士有意购买一套二手房用于自住，几轮看房下来，却颇感心惊肉跳。“有些媒体上说二手房市场成交冷清，但其实根本不是这么回事。”她对记者说。

杨女士的感觉是：价格奇高，成交奇好。看上的几套房子还没等“谈谈价格”，中介那边就传来消息：“对不起，那套房子已经有人定下了。”有一回，她去东三环某住宅看房，“刚进房门，就接到一个电话，聊了几分钟，等我挂上电话，发现房子已经卖出去了。”

杨女士的经历颇具典型意义，在2009年10月，北京二手房市场演出了一幕跌宕起伏的“惊天大逆转”。据美联物业市场研究部统计数据显示，10月上旬二手房成交量仅仅为1923套，中旬暴涨到8334套，而下旬更是突飞猛进到10609套。

人人想赶“末班车”

北京市房地产交易管理网数据显示，10月下旬，二手住宅成交量占到全月总成交量的一半以上；而成交面积、成交均价等指标也有所回升，如平均每套成交面积回升至92.94平米，成交均价上涨达11920元/平米。11月上旬，二手房交易量继续延续火爆态势。据统计，11月上旬北京市二手房网上签约量为8985套，成交面积为800929平方米。尽管这个数字与10月下旬暴增的交易量相比有所下降，但是同比去年却增长了79%.二手房市场从冷转热，分水岭在于“7折利率优惠政策”、“二手房交易税减免”等一系列以鼓励住房消费为目的的全国性救市政策执行期限即将于年底到期。而政策是否会延续，目前仍未明朗化，对未来市场的不确定促使房源增加，也促进了双方成交。

张先生就是“末班车”的乘客之一，张先生在北京已经工作5年，收入也算稳定，但一直没有购房。年中他看中了一套南城的两居二手房，但是一直没有下定决心，特别是他注意到10月上旬二手房市场较冷，认为房价可能会下降。到了10月中旬，当他听说利率7折的优惠政策即将到期，张先生经过反复考虑，认为现在买房还能享受政策优惠，而房价还在不停上涨，“现在买房还是比较划算的。”张先生说。

对于张先生这样的刚性需求人群来说，政策优惠的影响力是很大的，能够获得优惠利率，就意味着每月月供可以少出几百块钱。所以他们陆续在10月下旬开始入市买房。

除了刚性需求客户外，投资需求也开始回到二手房市场上，美联物业市场研究部总监张大伟认为：“特别是一些依然有利好但未完全释放的区域：比如6号线沿线、CBD东扩区域，10号线二期区域等，这些区域的投资购房比例也在明显上升。”

全款比例也有明显上涨。张大伟说道：“因为北京二手房市场中全款客户要比贷款客户享受到房价2%-5%的优惠。所以能够全款还是尽量选择全款。”全款不仅可以压低房主的报价，而且“84号文”也没有对全款客户的限制，所以一定程度上可以节省一些税费。

在10月的二手房市场成交总量中，全款比例已经上升到了34.60%，而这一比例在8月、9月分别为27.85%、32.60%.

五年成为分水岭

在2008年颁布的“鼓励性政策”中，将二手房“减免营业税”的范围从5年放宽到了两年，这一优惠政策是否延续尚无定论，但从市场反应看，5年政策已经成为买卖双方心中的分水岭。

李先生有一套位于双井区域的两居，从9月底开始在几家中介登记了挂牌价190万元，本来以为会有很多人看房，李先生甚至早早就腾空了房屋。但是没想到的是，虽然电话不断，但真正看房的人则很少，有意向的几个客户也都要求价格能够下调5万左右。一直到了10月中旬左右，才有一位客户大概接受了这个价格。但即将签合同的时候，李先生却要求将挂牌价格提到200万元。原来李先生了解到5年内房源营业税优惠措施即将到期，同样的房子如果是5年以内，可能要多付十多万元，“但是我的房子刚好超过5年，不用担心营业税的问题，”李先生说“到明年初肯定会因为营业税的变化而出现房源减少的情况，5年以上房源会成为香饽饽。”

与张先生相反的是，5年内房源的业主开始大量挂牌。据北京美联物业市场研究部统计数据显示：在10月北京二手房近1.7万套成交中，5年内房源占成交的比例已经达到了65%，这一占比比9月提升了8个百分点。而5年以上房源在成交中的比例则明显下降，对于这部分业主来说因为不用考虑营业税的影响，而且楼市依然是目前拉动经济最主要的动力，短时间内也不会出现大的波动，所以惜售的比例明显增加。

据统计，现在5年成了二手房市场明显的分水岭，5年以上的业主超过80%坚持价格，有30%左右的业主选择了提价，甚至部分业主直接提价10万元以上。5年内房源的增加也使得成交的议价空间在10月明显出现。这些都使得10月中下旬的市场出现了明显的回暖。

特别是5年内房源比较集中的区域，比如朝阳、海淀的四环外区域，通州、昌平、大兴等近年来商品房的成交热点区域。交易回暖明显。张大伟说：“这些区域因为2-5年房源比例比较高，所以最近房源挂牌比例明显要远高于其他区域。”

量大增，价微调

由于各种政策叠加的影响，张大伟预计，11-12月将出现明显的量大涨、价微调现象，明年2月将出现二手房的交易高峰。

新增房源大量上市是导致交易量大增的主要原因。10月新增房源虽仅2.5万套，远少于9月的3.25万套及8月的2.7万套，但是10月15日以后新增房源就达到近2万套。这使得上半月的成交仅为6517套，下半月则达到了14148套。大量房源的集中上市将使得11月、12月市场成交量继续上升。10月份5年内房源比例继续上升，已经达到65%.随着接近年底，这一比例还有继续上升的可能。

除了房源新增以外，还是由于优惠政策即将到期的原因，这将使得很多购买需求考虑提前购房以获得这一优惠，因此市场出现大规模观望的可能性不大。

而投资需求比例的明显上升，在房源增加的情况下将持续拉升成交量。由于5年内房源集中于郊区，而今年城区房价涨幅要远高于郊区，投资需求更看重房价的上涨空间。这将使得中低价位的近郊区房源成为11、12月成交的热点区域。另外，朝阳区的朝阳公园西路、朝青、亚运村、望京；海淀区的上地、北苑、清河；昌平区的天通苑、回龙观、白家庄北七家镇；通州、大兴的西红门、丰台的马家堡等交通热点区域增加，而84号文带来的税费增加和5年内房源的议价空间增大，都将使得价格发生微调。